Yılbaşından bu yana 1 milyondan fazla Ukraynalı turiste ev sahipliği yapan Türkiye, emlak alımlarında da gözde ülke oldu.
Ukrayna kanallarında, radyolarda ve internet sayfalarında Türkiye’de konut ilanlarına daha sık rastlanırken, yatırımlarını Türkiye’de değerlendirmek isteyen Ukrayna vatandaşlarını sayısı da artıyor.
Sadece Akdeniz ve Ege kıyılarında Türkiye’nin farklı şehirlerinde konut satın alan Ukraynalılar, Türkiye ve Ukrayna arasında yeni köprüler kuruyorlar.
UkrTürk yazarlarından hukukçu Evren Damyan (YUVİTO) yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz alımları ile ilgili bir çalışma hazırladı.
Yürürlükte olan yasaları içeren çalışma şöyle:
Yabancı Kişilerin Türkiye’de Taşınmaz Mal edinmelerinin Hukuki Dayanağı Nedir?
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi, 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişmiştir. Buna göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Bu doğrultuda Bakanlar Kurulu’nun belirlediği Yabancı ülkelerin vatandaşları ülkemizden belirli şartlar dâhilinde taşınmaz mal edinebilmektedir.
Değişiklikle beraber Kanun, 183 ülke vatandaşına Türkiye’de “mütekabiliyet koşulu aranmaksızın” taşınmaz edinme hakkı tanımıştır. Bu yasal değişikliğin en önemli nedeni; taşınmaz yatırımına ilginin yüksek olmasından dolayı Türkiye’yi yabancı ülke yatırımcılarının edinimlerine açmaktır.
Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinmesinin mümkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/ Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden bilgi alınabilmektedir. Bu kapsamda; Suriye vatandaşı hariç, Arap ve İslam Ülkeleri vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz mal ediniminin mümkün olduğu belirtilmiştir. (Gizlilik esası gereği, söz konusu 183 ülkenin hangileri olduğu konusunda açık bir liste bulunmamaktadır). Önceden İslam ve Arap ülkeleri vatandaşlarının Türkiye’de mülk edinmesi imkânsız iken, 2012 yılında yapılan değişiklik neticesinde karşılıklılık esasının kaldırılması ile artık bu ülke vatandaşlarının Türkiye’den gayrimenkul satın almasına imkan sağlanmıştır.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmaz (Konut, İş yeri, Arsa, Tarla) edinebilmektedir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları yapısız taşınmazda (Arsa, Tarla) geliştirecekleri projeleri iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.
Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre, taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür.
Noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da ayrıca mümkündür. Ancak noter huzurunda imzalanan “satış vaadi sözleşmesi” veya harici satış sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Kanuni Sınırlamalar Nelerdir?
Yukarıda bahsedilen Kanun değişikliğinden önce yabancıların ülke genelinde alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 2,5 hektarı (25 bin m²) geçememekteydi. Ancak şu anda ülke genelinde, yabancı uyruklu bir gerçek kişi, en fazla 30 hektar (300 dönüm) taşınmaz satın alabilmekte ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Bu rakam Bakanlar Kurulu kararıyla en fazla iki katına çıkartılabilir. Dolayısıyla Türkiye’de yabancı uyruklu gerçek kişi Bakanlar Kurulu kararıyla en fazla 60 hektara kadar taşınmaz mal edinebilir.
Yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinmesi ve kiralaması mümkün değildir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Başvuru ve İzlenen Yöntem Nedir?
Alıcının “Ülkemizde Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinebilen Ülke Vatandaşları”ndan olması ve “Edinim Şartları”nı taşıması gerekmektedir. Dolayısıyla, yukarıda belirtilen kanuni sınırlamalara girmemesi ve Bakanlar Kurulu’nun belirlediği ülke vatandaşlarından biri olması gerekmektedir. Bunun tespiti için ilgili Tapu Müdürlüğü, askeri makamlara yazı göndermekte ve satın alınmak istenen taşınmaz malın yabancılara satışına engel olup olmadığını sormaktadır. Olumlu yanıt alınması durumunda taşınmazın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’nde işlemler gerçekleştirilmektedir.
Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir. (Ön başvurular genellikle öğle tatilinden önce, Tapu Müdürlüğü’nde sıra numarası alınarak yapılır).
Ön başvuru koşullarında eksiklik olması ve tamamlanabilecek durumda olması halinde ön başvuru dosyası bekletilmektedir.
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Gerekli Belgeler Nelerdir?
a) Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi, (Tapu Senedi işlemi ilgili Tapu Müdürlüğü’nde yapılmaktadır)
b) Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),
c) İlgili Belediyeden, taşınmazın ”Emlak Beyan Değeri Belgesi”nin alınması (genellikle ilgili Tapu Müdürlüklerinin yakınlarında, ayrı bir binada bu iş için Belediyelerin kurmuş olduğu özel birimler mevcuttur),
d) Binalar için (konut, iş yeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,
e) Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında).
f) Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman ile iki tanık,
g) Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.
Yabancı Gerçek Kişiler Türkiye’de Taşınmaz Ediniminde Ne Kadar Harç ve Masraf Ödeyecekler?
İlgili Belediyeden alınan ”Emlak Beyan Değeri”nden az olmamak üzere satış bedeli üzerinden, hem alıcı hem satıcı tarafından tapu harcı ödenir (492 sayılı Harçlar Kanununa göre 2014 yılı için belirlenen tapu harcı oranı %2’dir).
Yöresel olarak belirlenen döner sermaye ücreti ödenir (2014 yılı için en fazla 73×2,5 TL).
Taşınmazın askeri ve özel güvenlik bölgeleri dışında kalıp kalmadığının Tapu Müdürlüğü tarafından yetkili komutanlığa sorulması aşamasında gerekirse Kadastro Müdürlüğünce hazırlanan harita için döner sermaye ücreti (2014 yılı için: 336 TL) ödenir.
Ülkemizde taşınmaz edinmek isteyen yabancıların dikkat edeceği diğer hususlar nelerdir?
Taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar ilgili Tapu Müdürlüğünden kontrol edilmelidir.
Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabilir.
Uzman ve güvenilir olduğu bilinmeyen kişi veya firmalar ile çalışılmaması önerilir.
Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır.
Taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.
Sonuç:
Tapu Kanunu 35. Maddesinde yapılan değişiklikle karşılıklılık şartı ortadan kaldırılmıştır. Değişiklikle birlikte Arap ve İslam Ülkeleri dahil (Suriye Hariç) 183 ülke vatandaşları Türkiye’de taşınmaz mal edinebilmektedir.
Yabancı gerçek kişi başına 30 hektara kadar edinim hakkı tanınmıştır. Bu rakam Bakanlar Kurulu kararıyla iki katına çıkartılabilir.
Boş arazi ediniminden sonraki 2 yıl içinde proje geliştirilmesi ve Bakanlığa ibraz edilmesi zorunludur.
Taşınmazların toplam alanı bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10’unu aşamaz.
İlgili Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapılmaktadır. Yukarıda belirtilen gerekli evrakların toplanılması ve başvurunun bu şekilde yapılması gerekmektedir.
Askeri ve özel güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi için izin almak gerekmektedir. Ön başvurunun yapılması ile askeri makamlara, yabancı gerçek kişiye taşınmaz malın satışının sakıncalı olup olmadığı sorulmaktadır. Resmi makamlardan gelecek cevapların süreli değişkenlik göstermektedir (1 ay – 3 ay sürebilir).
Resmi senet ilgili Tapu Müdürlüğü’nde yapılmaktadır.
Olumlu yanıtın alınmasının ve gerekli belgelerin eksiksiz sunulmasının ardından Tapu’daki işlemler 1-2 gün içerisinde tamamlanmaktadır.
Evren Damyan Hukukçu
Ukrayna İzmir Fahri Konsolosluğu Danışmanı
